棄標~得標後棄與不棄之間的猶疑難決與賠償責任

法拍屋在拍定後，不得聲請延期繳交拍賣價金，如拒不繳交拍賣價金，將受不利益的影響。現藉由去年喧騰一時，首度遭拍賣宏盛帝寶豪宅，位於大安區仁愛路三段53-7號C棟5樓，含4個車位，建物總坪數165坪，底價2億3590萬元，拍賣條件為不點交。從投標人俞昌哲參加投標，拍定得標，到決定棄標，於再行拍賣時由棄標人俞昌哲的母親再拍定買回。來談談得標後棄與不棄之間的猶疑與賠償責任。

【例子】

■第一次拍賣/拍賣期日：99年11月30日/拍賣底價2億3590萬元/保證金4718萬元 拍定得標金額2億8200萬元

■最後繳款期日：99年11月7日/得標人棄標

■再行拍賣期日： 100年1月11日/拍賣底價2億3590萬元/保證金4718萬元 拍定得標金額2億7120萬元

得標後的猶疑：

99年11月30日房市投資大戶劉媽媽的兒子俞昌哲，以2億8210萬7777元拍定得標，平均每坪拍定單價超過200萬元，創下台灣法拍史上的住宅最高單價，引發了各界側目。

傳聞俞昌哲等「劉媽媽」集團成員，因發現法拍屋不點交的處理過程複雜，在11月7日的繳納拍賣價金最後期限前，通知台灣金融資產服務公司棄標。換句話說，棄標就是沒有按期繳足拍賣價金，在法院通知解除契約後，原得標人不可再主張補足價金，須負棄標的法律責任。

棄標的法律責任：

◆依據民法第397條《特種買賣》規定：「拍賣之買受人，如不按時支付價金者，拍賣人得解除契約，將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金，如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者，原買受人應負賠償其差額之責任。」

◆法院為確保原買受人履行賠償之責任，《辦理強制執行事件應注意事項第47項(2)規定：「不動產以投標方法拍賣，因拍定人不繳足價金而再行拍賣時，拍定人所繳納之保證金，應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍定價額時所生之差額後，予以發還。不動產不以投標方法而為拍賣，拍定人如預納保證金者亦同。」

◆如果，原拍定人所繳之保證金不足扣繳再行拍賣所生費用及拍定價額低於前次拍定價額所生之差額時，在實務上，執行法院得逕對原拍定人財產予以強制執行，毋庸由債權人或債務人另行起訴取得執行名義。

拍賣結果：

1‧前因：俞昌哲參加投標時，已向台灣金融資產服務公司繳交4718萬元的保證金。

2‧結果：由其母親「劉媽媽」投標以27,120萬元拍定，所以俞昌哲先前所繳納4718萬元的保證金，應履行賠償責任，再行拍賣價金低於2億8千2佰萬元的差額，並扣除再行拍賣費用，其餘額由執行法院發還剩下的保證金。

棄標後可退還保證金餘額計算方式：A= B–C–D

A：棄標人應退保證金

B：棄標人已繳之保證金4,718萬元

C：再行拍賣價額低於棄標人原拍定價額之差額

D：再行拍賣所生之執行費用

A=4,718萬元–(28,200萬元–27,120萬元)–再行拍賣所生之執行費用

因為再行拍賣的結果是自已人標回原拍賣標的，拍定價雖低於原拍賣價金，也不會產生所謂賠償差額的問題，僅需支付再行拍賣之執行費用；但若是不相關的第三人拍定時，即會有賠償原拍定價金差額的問題，屆時需清償再拍賣程序之費用及低於原拍定價額所生之差額，若有餘額時法院才會發還剩下的保證金。當然如果是溢價拍定，就是比原拍定價額為高，便無履行賠償拍賣價金差額的責任，但此種情形發生的機率微乎其微。所以投標人在參加法院拍賣不動產之前，必審物度價衡量利幣得失，拍定則反側自清，無棄與不棄之困擾，也不會引發金錢利益之損失。