棄標~得標後棄與不棄之間的猶疑難決與賠償責任

法拍屋在拍定後，不得聲請延期繳交拍賣價金，如拒不繳交拍賣價金，將受不利益的影響。現藉由去年喧騰一時，首度遭拍賣宏盛帝寶豪宅，位於大安區仁愛路三段53-7號C棟5樓，含4個車位，建物總坪數165坪，底價2億3590萬元，拍賣條件為不點交。從投標人俞昌哲參加投標，拍定得標，到決定棄標，於再行拍賣時由棄標人俞昌哲的母親再拍定買回。來談談得標後棄與不棄之間的猶疑與賠償責任。

【例子】

■第一次拍賣/拍賣期日：99年11月30日/拍賣底價2億3590萬元/保證金4718萬元 拍定得標金額2億8200萬元

■最後繳款期日：99年11月7日/得標人棄標

■再行拍賣期日： 100年1月11日/拍賣底價2億3590萬元/保證金4718萬元 拍定得標金額2億7120萬元

得標後的猶疑：

99年11月30日房市投資大戶劉媽媽的兒子俞昌哲，以2億8210萬7777元拍定得標，平均每坪拍定單價超過200萬元，創下台灣法拍史上的住宅最高單價，引發了各界側目。

傳聞俞昌哲等「劉媽媽」集團成員，因發現法拍屋不點交的處理過程複雜，在11月7日的繳納拍賣價金最後期限前，通知台灣金融資產服務公司棄標。換句話說，棄標就是沒有按期繳足拍賣價金，在法院通知解除契約後，原得標人不可再主張補足價金，須負棄標的法律責任。

棄標的法律責任：

◆依據民法第397條《特種買賣》規定：「拍賣之買受人，如不按時支付價金者，拍賣人得解除契約，將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金，如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者，原買受人應負賠償其差額之責任。」

◆法院為確保原買受人履行賠償之責任，《辦理強制執行事件應注意事項第47項(2)規定：「不動產以投標方法拍賣，因拍定人不繳足價金而再行拍賣時，拍定人所繳納之保證金，應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍定價額時所生之差額後，予以發還。不動產不以投標方法而為拍賣，拍定人如預納保證金者亦同。」

◆如果，原拍定人所繳之保證金不足扣繳再行拍賣所生費用及拍定價額低於前次拍定價額所生之差額時，在實務上，執行法院得逕對原拍定人財產予以強制執行，毋庸由債權人或債務人另行起訴取得執行名義。

拍賣結果：

1‧前因：俞昌哲參加投標時，已向台灣金融資產服務公司繳交4718萬元的保證金。

2‧結果：由其母親「劉媽媽」投標以27,120萬元拍定，所以俞昌哲先前所繳納4718萬元的保證金，應履行賠償責任，再行拍賣價金低於2億8千2佰萬元的差額，並扣除再行拍賣費用，其餘額由執行法院發還剩下的保證金。

棄標後可退還保證金餘額計算方式：A= B–C–D

A：棄標人應退保證金

B：棄標人已繳之保證金4,718萬元

C：再行拍賣價額低於棄標人原拍定價額之差額

D：再行拍賣所生之執行費用

A=4,718萬元–(28,200萬元–27,120萬元)–再行拍賣所生之執行費用

因為再行拍賣的結果是自已人標回原拍賣標的，拍定價雖低於原拍賣價金，也不會產生所謂賠償差額的問題，僅需支付再行拍賣之執行費用；但若是不相關的第三人拍定時，即會有賠償原拍定價金差額的問題，屆時需清償再拍賣程序之費用及低於原拍定價額所生之差額，若有餘額時法院才會發還剩下的保證金。當然如果是溢價拍定，就是比原拍定價額為高，便無履行賠償拍賣價金差額的責任，但此種情形發生的機率微乎其微。所以投標人在參加法院拍賣不動產之前，必審物度價衡量利幣得失，拍定則反側自清，無棄與不棄之困擾，也不會引發金錢利益之損失。

買法拍屋核對建物測量成果圖 精算公設

公共設施 

「公共設施」是啥咪?公共設施俗稱「公設」，是指住家門外共同使用部分的建物空間，包含電梯樓梯間、大廳、管理室、機電、儲水設施、交誼廳、宴客廳、視聽閱報室、健身房、防空避難室等社區活動空間。

公共設施又區分為「大公」與「小公」，「大公」的部分是指大樓社區全體住戶共同使用分攤的公共設施，如大廳、社區活動空間、樓頂機電室、消防幫浦、儲水設施等，為大樓社區必要的設施，按各戶面積大小比例來分攤其以公共設施。「小公」的部分是指單一樓層的走道、樓梯、電梯間面積，由該層住戶來分攤的公共設施。

公設比

公設比是什麼?公設比指的是「住戶共用的公共設施佔每戶總坪數的比率」。公設比愈高意味著房屋所有權人使用專有面積愈少，也就是屋內實坪的面積愈少。

露天設施不算公共設施

大樓社區的公共設施空間，並非全部的公共設施都可算為公設面積，想分辨公共設施空間是否計入公設面積，只要看公共設施空間是否有頂蓋?可否直窺天空即可得知。例如：一、無頂蓋的露台，露天泳池；二、開放式中庭花園，三、屋頂可直窺天空的空中花園、屋頂曬衣場，皆不算入公設面積。上所列舉的三項設施空間，是常為購屋者誤認為公設面積的公共設施空間。

買法拍屋  論斤稱兩精算公設

買法拍屋不同於買預售屋，法拍屋幾乎為新成屋及中古屋，以法拍屋建物謄本登記的共有部分之持分，即可算出法拍屋公共設施的面積與公設比。但需注意!有部分大樓建物將「小公」混在主建物面積之中，讓購屋者誤以為低公設，此時就必須向地政事務所申請法拍屋的「建物測量成果圖」及建物謄本來核對計算，分算出主建物、附屬建物、大公、小公權利範圍的實際面積。

【例子】 法拍屋標的：新北市泰山區明志路三段425-1號×樓<13> 依其建物謄本所載：(可在耀星法拍網法拍屋物件中搜尋到此案件，流灠法拍屋基本資料) (1)層次面積：87.74㎡  附屬建物(陽台)：8.81㎡  共有部分：1211.23㎡(持分100,000分之357) (2)面積換算結果：主建物26.54坪 / 陽台2.66坪 / 共有部分(公設)1.3坪 合計權狀面積30.5坪 (3)再核對建物測量成果圖時發現，主建物+陽台面積29.2坪含有單層電梯走道的持分(小公)，依地政測量成果圖【附圖一】所示之長寬標示，計算出小公持分面積為3.8坪，主建物+陽台實際面積為25.4坪，公設實際面積(大公+小公)為5.1坪，並非如建物謄本【附圖二】所載的公有部分持分面積為1.3坪。 以要言之，在標購法拍屋時，必須向地政機關申請建物謄本及建物測量成果圖，仔細核對法拍屋的權利範圍，精算建物各項標示面積，才不會白花冤枉錢，又買到住家面積不適用的房屋。

公設比的高與低、利與弊

早期建物登記制度，大多數會將公寓公設的樓梯、出入門廳登記在主建物面積中，造成舊公寓有「零公設」的錯覺；舊式公寓僅限住宅需求，公共設施僅為公共使用樓梯、共有出入門廳，公設比極低；但公設比偏低的舊公寓，可能沒附停車位、無安全管理，公共休閒設施不足，門戶相對易生擁擠感，居家生活品質相對有安全管理，有公共設施的大樓社區為低。

公設比的高低與規劃大樓興建的規模、建案的精緻與奢華程度，樓層數的高低、住戶數多寡有著高度關連。寬廣，時尚、奢華的大廳，怡人心目的中庭花園，作為心情轉換設備完善的交誼廳、宴客廳，日常使用的閱報室、健身房、兒童遊戲室、泳池加上SPA等豐富的公共設施，都是要付出房屋總價25%~35%的代價！公共設施是需要金錢來支付保養與維護的費用，目前大台北地區大樓管理費用約每坪30-120元。社區規模越大，住戶數多，每戶所分攤公設比較低，管理費用支出也會較少。

以家裡有高齡長輩與幼小子女的家庭而言，對公共設施的需求與使用率相對較高，高公設比的社區，能具有多元的生活機能，是生活上必要的設施，管理費的支付也值回票價。

另以雙薪上班族的家庭而言，每天工作忙碌，體力在職場上已消耗殆盡，回到家一心想休息，養精蓄銳準備應付明日的挑戰，無閒瑕、亦無多餘的體力再去使用公共設施運動，公共設施形同虛設使用率低，卻需支付更多的管理費用。

一弊必有一利，建築法規新制提高公設比，主要是彌補住家生活機能的不足，使社區建設能具更多元的生活機能，提高生活舒適感。至於公設比合不合理?划不划算?就要看公共設施的實用性，及是否符個人生活上的需求及經濟負擔。

奢侈稅~答客問

特種貨物及勞務稅條例草案答客問

一、總則篇

1、我國為什麼要課徵特種貨物及勞務稅？

答：近期部分地區房價不合理飆漲，且現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，又高額消費帶動物價上漲引發民眾負面感受，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，以符合社會期待，故參考美國、新加坡、南韓及香港之立法例，對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，課徵特種貨物及勞務稅。

2、特種貨物及勞務稅是國稅或地方稅？

答：依特種貨物及勞務稅條例規定，特種貨物及勞務稅為國稅，由財政部各地區國稅局稽徵之。

3、特種貨物及勞務稅條例何時開始施行？

答：法律案須經立法院三讀通過，總統公布後第3日施行。本條例草案規定，施行日期由行政院定之，所以在法律公布後，將依照行政院所定施行日期開始施行。

4、特種貨物及勞務稅稅收之用途為何？

答：將循預算程序用於社會福利支出，照顧弱勢。

三、不動產（房屋、土地）篇

課徵範圍

1、哪些情況須繳納特種貨物及勞務稅？

答：本條例草案主要係針對短期買賣非供自住不動產課徵特種貨物及勞務稅。所有權人銷售持有期間在2年以內(含2年)坐落在中華民國境內之房屋及其基地或依法得核發建築執照之都市土地，除屬供自住等本條例草案第5條規定之排除課稅項目外，皆應依法繳納特種貨物及勞務稅。

2、特種貨物及勞務稅是否只對個人課徵?公司出售名下不動產，是否也要課徵?

答：無論個人或公司出售持有期間在2年以內，屬本條例草案課稅範圍之不動產，均要課徵特種貨物及勞務稅。

3、在美國有1棟房子，買不到2年，如果現在賣掉，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：否。銷售非坐落在中華民國境內之不動產，不是特種貨物及勞務稅之課稅範圍。

4、在臺北房子買不到2年，如果與買方在美國簽訂買賣契約，把臺北房子賣掉，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：是。只要銷售坐落在中華民國境內屬本條例草案課稅範圍之不動產，且持有期間在2年以內，不論簽約地點在何處，皆應課徵特種貨物及勞務稅。

名詞定義

1、「持有期間」，要怎麼計算?

答：從不動產完成登記之日起計算至銷售契約訂定之日止。例如取得不動產於100年1月1日辦竣不動產登記，100年12月31日訂定銷售契約出售該不動產，持有期間為1年。

2、假設本條例於100年7月1日施行，在99年10月1日(本條例生效前)購買之房屋，於100年11月1日(本條例生效後)賣出，會被課到特種貨物及勞務稅嗎？

答：會。特種貨物及勞務稅是一種銷售稅，課稅時點為銷售時，所以在本條例生效後銷售之不動產，如果持有期間在2年以內，就會被課稅。99年10月1日購買（完成登記）之房屋，於100年11月1日賣出（簽訂銷售契約），原所有權人持有該房屋之期間在2年以內，應課徵特種貨物及勞務稅。

3、假設本條例於100年7月1日施行，在100年1月1日(本條例生效前)出售之不動產，在實施後會被追繳嗎？

答：不會。因為銷售時本條例尚未制定，且本條例並無溯及既往之規定。

課稅及排除項目

1、如果出售不動產是工廠、商辦或店面，是否要繳納特種貨物及勞務稅？

答：除本條例草案第5條規定排除課稅之情形外，如果不動產持有期間在2年以內銷售，均須繳納特種貨物及勞務稅，無論房屋使用情形(住家用、商用、作工廠使用)為何。

2、贈與他人不動產，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：否。特種貨物及勞務稅係針對短期買賣不動產之行為課徵，贈與並非銷售，不用繳納特種貨物及勞務稅。

3、受贈之不動產於完成移轉登記日起2年內出售，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：是。除本條例草案第5條規定排除課稅之情形外，不動產於持有期間2年內銷售，皆應課徵特種貨物及勞務稅。

4、哪些情況下，銷售不動產不納入特種貨物及勞務稅之課徵範圍？

答：基本上屬於合理、常態及非自願性之移轉，都不須繳納特種貨物及勞務稅。下列銷售不動產之情形均非屬課徵範圍（詳見本條例草案第5條）： （1）所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1間房屋(含坐落基地)，辦竣戶籍登記，且在持有期間無供營業使用或出租。 （2）所有權人原符合第(1)點規定，但本人或配偶購買另1間房屋，以致於出售第1間房屋時擁有2間房屋，只要在完成新房地移轉登記之日起1年內出售該第1間房屋，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地，而且出售後仍符合第(1)點規定，即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1屋，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租。 （3）銷售與各級政府或各級政府銷售。 （4）經核准不課徵土地增值稅（例如農地或與農業經營不可分離之農舍）。 （5）依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉。 （6）銷售因繼承或受遺贈取得。 （7）營業人興建房屋完成後第1次移轉。 （8）依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。 （9）依銀行法第76條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分。 （10）所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售。 （11）銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地。

【各項目之詳細範例】

（1）出售自住房屋，應否繳納特種貨物及勞務稅？

答：1出售時，如持有該房地期間已超過2年，不用繳納。 2所有權人本人、配偶及未成年直系親屬只有1間自住房屋，且在該自住房屋辦竣戶籍登記，該自住房屋沒有出租，也未供營業使用，就算在取得以後2年內賣出，也無須課徵特種貨物及勞務稅。

（2）所有權人因換屋需要，將持有不到2年之自用住宅出售，但係先買新屋再出售舊屋，以致於出售時所有權人持有2間房屋，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：如果所有權人與配偶、未成年直系親屬只有1間房屋，已經辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，只要在所買新屋移轉登記到名下那天開始起1年內出售原來的房屋，出售後所有權人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1間房屋，並辦竣戶籍登記且無供營業使用或出租，就不必繳納。

（3）所有權人因工作需要，除原自住房屋外，另於他處購置第2間自住房屋，惟因調職或非自願離職等原因必須出售第2間自住房屋，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：如果所有權人與配偶、未成年直系親屬只有1間房屋，已經辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，因工作需要而另於他處購置第2間自住房屋，如因調職或非自願離職等非自願性因素，致需出售第2間自住房屋，且原房屋仍符合同條第1款規定，即辦竣戶籍登記且無供營業使用或出租等要件，縱使於持有期間2年內銷售，也不必課徵特種貨物及勞務稅。

（4）銷售農業用地或農舍，應否課徵特種貨物及勞務稅？

答：農業用地非屬本條例草案第2條第1項第1款所稱依法得核發建築執照之都市土地，農業用地及其上之農舍如經農政機關認定作農業使用，並核發農業用地作農業使用證明書，於移轉時經地方稅稽徵機關核准不課徵土地增值稅，則亦不包括在特種貨物及勞務稅之課稅範圍。

（5）繼承房屋，應否課徵特種貨物及勞務稅？

答：繼承並非銷售，因繼承而移轉不動產不課徵特種貨物及勞務稅。

（6）將繼承取得之房屋在完成登記後2年內銷售，應否課徵特種貨物及勞務稅？

答：繼承而取得不動產，非屬自願性取得，不包括在特種貨物及勞務稅之課稅範圍。

（7）房屋取得後2年內被徵收，應否繳納特種貨物及勞務稅？

答：否。房屋被徵收而移轉，不包括在特種貨物及勞務稅之課稅範圍。

（8）個人出售預售屋應否繳納特種貨物及勞務稅？

答：預售屋在未建築完成前出售，係屬移轉權利，應依所得稅法規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅，不用課徵特種貨物及勞務稅。

（9）預售屋興建完成後，建商把房子過戶給客戶，應否課徵特種貨物及勞務稅？

答：不課徵。營業人興建房屋完成後第1次移轉，係屬合理、常態銷售不動產，依據本條例草案第5條規定，不用課徵特種貨物及勞務稅。

（10）購買預售屋已經興建完成，並已交屋過戶到名下，如果將其出售，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：如果過戶後（即持有期間）超過2年才出售，不用繳納。反之，如果出售時（以訂約日為準）持有期間在2年以內，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。

（11）不動產經法院或銀行拍賣，原所有權人要繳納特種貨物及勞務稅嗎？又拍定人於取得後再行出售，應否課徵特種貨物及勞務稅？

答：1依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣之不動產，不須課徵特種貨物及勞務稅。 2如拍定人持有期間超過2年才出售，不用繳納。反之，如果拍定人再行出售時（以訂約日為準）持有期間在2年以內，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。

納稅義務人

1、買方還是賣方負責申報繳納？

答：不動產之特種貨物及勞務稅納稅義務人為原所有權人，亦即由賣方負責申報繳納。

課徵時點

1、對不動產課徵特種貨物及勞務稅之課徵時點為何？

答：銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地，於銷售時課徵。

稅率

1、稅率為何？

答：持有期間在1年以內:15%。持有期間超過1年至2年以內：10％。

稅基及稅額計算

1、銷售不動產應如何計算應納特種貨物及勞務稅額？銷售價格是否可以用土地公告現值及房屋評定現值計算？可以扣除成本嗎？

答：1應納稅額＝銷售價格×稅率 2不動產之銷售價格，指賣方在銷售時所收取之全部代價（即買賣雙方實際成交之價格，不是土地公告現值及房屋評定現值），包括在價額外收取之一切費用，如屬營業人銷售應課徵營業稅，尚應加計營業稅在內。     3特種貨物及勞務稅屬銷售稅性質，就像營業稅、貨物稅一樣，與賺賠無關，所以銷售價格不能扣除成本。

2、舉例說明應納稅額之計算方式。

答：某公司出售一間持有1年半的辦公室，土地售價1,000萬元，房屋售價500萬元，因為出售房屋需課徵5%營業稅(即25萬元營業稅)。 所以房地銷售價格為1,525萬元(1,000萬元+500萬元+25萬元)，乘以適用稅率10%，應納特種貨物及勞務稅之稅額為152.5萬元。

3、假設本條例於100年7月1日施行，於99年10月1日購買完成移轉登記不動產，於100年8月1日賣出（訂定銷售契約）時，特種貨物及勞務稅要如何計算？

答：持有期間在1年以內:稅率15%；持有期間超過1年至2年以內：稅率10％。持有期間係從完成不動產登記之日起計算至銷售契約訂定之日止。99年10月1日購買完成移轉登記之不動產，於100年8月1日訂約賣出，持有期間在1年以內，須繳交15％特種貨物及勞務稅，稅額為銷售價格乘以15％。

4、假設本條例於100年7月1日施行，於99年10月1日購買完成移轉登記不動產，於101年3月1日賣出（訂定銷售契約）時，特種貨物及勞務稅要如何計算？

答：持有期間在1年以內：稅率15%；持有期間超過1年至2年以內：稅率10％。持有期間係從完成不動產之日起計算至銷售契約訂定之日止。99年10月1日購買完成移轉登記不動產，於101年3月1日訂約賣出，持有期間超過1年但在2年內，須繳交10％特種貨物及勞務稅，稅額為銷售價格乘以10％。

稽徵程序

1、如果須繳納特種貨物及勞務稅，應如何辦理？

答：依據本條例草案第15條規定，應該在訂定銷售契約隔日起30日內計算應納稅額，填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局申報。

2、應該向哪一個國稅局申報?

答：1中華民國國民:向戶籍所在地國稅局申報。 2營利事業、法人:向總機構或其他固定營業場所所在地國稅局申報。 3外國人或在中華民國境內無總機構或其他固定營業場所之外國法人:向不動產所在地國稅局申報。

3、向國稅局申報時，應檢附什麼文件？

答：1申報書2繳納收據3契約書4其他有關文件。

4、如果應繳納特種貨物及勞務稅，需要拿到國稅局發給之繳清證明書，才能向地政機關辦理移轉登記嗎？

答：特種貨物及勞務稅採誠實申報制，由納稅義務人自行申報繳納，無須拿到國稅局核發之證明書，可直接向地政機關辦理移轉登記。

5、賣掉住了10年房屋，依規定不須繳納特種貨物及勞務稅，需要拿到國稅局發給之免稅證明書，才能向地政機關辦理移轉登記嗎？

答：不必，依特種貨物及勞務稅條例之規定，係就持有兩年以內之房地課稅。為避免不需繳稅之大多數人受到影響，凡是不必課稅案件，都無須申報，也不必由國稅局發給免稅證明書。如果不確定是不是應該繳納特種貨物及勞務稅，可先向國稅局詢問。

罰則

1、若故意向國稅局申報銷售價格低於實際交易價格或時價，會有什麼後果？

答：納稅義務人申報之銷售價格如較時價偏低而無正當理由，國稅局將依時價或查得資料核定應納稅額，發單補徵並按所漏稅額處以3倍以下罰鍰。

2、若銷售房地應該報繳特種貨物及勞務稅，卻沒有報繳就去辦理移轉登記，以後被國稅局查獲，會有什麼後果？

答：國稅局得依時價或查得資料核定銷售價格及應納稅額並補徵之。同時國稅局將視違章情節輕重，按所漏稅額處以3倍以下罰鍰。請勿以身試法，以免得不償失。

3、若將不動產登記於他人名下後再銷售，以便符合不納入課稅範圍要件，以後被國稅局查獲，會有什麼後果？

答：若利用人頭規避稅負，國稅局會依查得資料核定補徵稅款，並按所漏稅額處以應納稅額3倍以下罰鍰。至於幫助他人逃漏稅捐，依稅捐稽徵法第43條規定，可處以罰金或追究刑責。請勿以身試法，以免得不償失。