法拍屋~自用住宅換屋~可適用土增稅10%租稅減免

政府為了減輕換屋族的購屋稅賦負擔，對自用住宅的換屋民眾，在申報土地增值稅時，有三種減稅優惠稅率；一是條件寬鬆的「一生一次」最低10%的土地增值稅優惠稅率，但一生只能使用1次且須優先使用「一生一次」，才能再適用「一生一屋」。

第二種是適用條件較為嚴格的「一生一屋」，須要持有自用住宅6年以上、一定面積以下的土地，才可適用「一生一屋」的優惠稅率；只要條件適用「一生一屋，即可一生無限次使用10%的優惠稅率。

第三種是可無限次使用的「重購退稅」，雖不限次數，但限於「售小屋買大屋」才能適用。

「一生一屋」適用要件為目前各項購屋或換屋租稅獎勵中最為嚴格者，申請適用「一生一屋」的換屋者，必須同時符合下列六項條件：

1、個人「一生一次」的低稅率優惠已經使用過。

2、因換屋出售原先持有的自用住宅用地面積在都市地區不超過1.5公畝(45.38坪)、非都市土地面積不超過3.5公畝(105.88坪)部分(為了排除大面積豪宅的適用)。

3、出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女無該自用住宅以外的房屋（即僅限持有一屋）。

4、出售前已持有該自用住宅土地達六年以上。

5、土地所有權人或其配偶、未成年子女在土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

6、出售前五年內，無出租或供營業使用等情形。

換屋族土增稅優惠稅率
名目		一生一次	一生一屋	重購退稅
稅率		10%	10%	退稅
適 用 要 件	土地 出售面積	都市3公畝 (90.75坪)	都市1.5公畝 (45.38坪)	都市3公畝 (90.75坪)
		非都市7公畝 (211.75坪)	非都市3.5公畝 (105.88坪)	非都市7公畝 (211.75坪)
	設籍對象	本人、配偶及未成年子女	本人、配偶及未成年子女	本人、配偶及未成年子女
	設籍及土地 持有限間	不限	持續6年	不限
	持有戶數	不限	本人、配偶及未成年子女名下總計1戶	不限
	房地用途	自用，出售前1年無出租或供營業情形	自用，出售前5年無出租或供營業等情形	自用，出售前1年無出租或供營業情形
使用次數		1次	無限	無限
新購舊售 土地價格		不限	不限	新購>舊售
新購舊售 完成期限		不限	不限	2年內
製表：耀星法拍網http://www.yaoxing.com.tw/

法拍屋與金拍屋的異同?

台北法院台北市中正區博愛路131號

台灣金服台北市仁愛路二段99號6樓

板橋行政執行處板橋區文化路一段18號

法拍屋的由來
法拍屋之產生，乃債權人對於屆期債務人未清償之債權，先經法院為許可強制執之裁定，取得執行名義。再依【強制執行法第44條】之規定向法院聲請強制執行，查封債務人、保證人等所有之不動產；經法院函知地政機關為查封登記、鑑價、公告及登報後，定期公開拍賣債務人(或保證人)之不動產，將債務人的財產轉變為現金來清償債務。因此由法院以公開拍賣的不動產即是「法拍屋」。

司法院法拍屋查詢系統/網址/ http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp/

司法院法拍屋查詢系統可查詢各地方法院的法拍屋拍賣公告，並有估價公司提供的法拍屋照片。
金拍屋的產生
「金拍屋」是由法院委由公正第三人之民間公司（台灣金融資產服務股份有限公司TFASC，以下簡稱台灣金服公司）來執行拍賣之程序，拍定後的點交程序還是回歸到管轄法院，委外拍賣目的在減輕法院的業務量；其法律上權利與義務及其在拍賣執行程序之間的關係，與法拍屋是相同的。不同的是拍賣地點，「法拍屋」在管轄法院執行拍賣，「金拍屋」在台灣金服公司執行拍賣。

【台灣金服公司小檔案】

於民國90年10月17日，台灣首家取得財政部依據「金融機構合併法」第十五條及財政部公布「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定，核發由公正第三人認可的拍賣公司「台灣金融資產服務股份有限公司」正式掛牌成立，其主要股東為國內34家銀行及金融票券公司，每家出資新台幣5千萬元，初期的資本額為新台幣17億元。

台灣金服公司北區拍賣場地址：100台北市中正區仁愛路二段99號六樓電話：(02)3343-6550金拍屋拍賣查詢系統/網址/http://www.tfasc.com.tw/front1//

網站內容：金拍屋拍賣公告的基本內容，拍賣場次、日期、案號、地址、拍次、底價、投標保證金、查封筆錄、點交否、使用情形等。

除法院執行拍賣的「法拍屋」、台灣金服的「金拍屋」外，尚有法務部行政執行署所執行拍賣的不動產，可在司法院法拍屋查詢系統的首頁右側，由 法務部行政執行署 的超連結進入搜尋法拍物件，以上搜尋法拍屋資訊的管道，分享給有興趣購買法拍屋的網友參考。

買法拍屋，投標人要準備啥咪?

買法拍屋時投標人要準備什麼文件?要先看是誰要購買，何者為買受法拍屋的權利主體?換句話說誰是投標人，因不同的權利主體(即投標人)應準備不同的證明文件。依民法的規定投標人(即權利主體)分為兩種人，一是自然人(即是一般民眾)，二是法人(即是公司社團與財團法人)。

執行拍賣法拍屋的各地方法院民事執行處，訂有不動產投標須知，對投標人應備的證明文件有詳細的規定。以下就不同的權利主體即投標人，參加投標時應備的文件提出說明，將實務上的作業，與想購買法拍屋的朋友分享。

一、投標人為自然人者，到場參加投標時，應提出(1)投標人的國民身分證正本、(2)投標人的印章、(3)還有經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票，即銀行本行支票。

如果投標人未能到場參加投標，需委任代理人投標時，便要提出具有民事訴訟法第70條第1項但書及第2項規定特別代理權之委任狀，附於投標書。代理人也需備妥國民身份證正本及印章。現在執行拍賣法院已在投標書上附有委任狀，代理人及投標人只要在投標書上附有委任狀的地方簽名及蓋章即可。

二、投標人為法人者，應提出(1)公司法人的變更事項登記卡(或營利事業登記證)正本、(2)負責人身份證正本、(3)公司印章、(4)負責人印章、(5)保證金支票、(6)委任狀等四項文件及二顆印章。

實務作業上，公司的變更事項登記卡(或營利事業登記證)、負責人身份證、二樣證明文件的影本連同委任狀、保證金支票放入投標書中，正本帶著備查。如果順利得標，法院執事人員會當場驗明文件是否符合規定。

再者要提出具有民事訴訟法第70條第1項但書及第2項規定特別代理權之委任狀，附於投標書中。委任狀上公司法人是委任人，負責人是受任人。

買法拍屋應備文件
自然人	親自到場	(1)國民身份證證正本、(2)印章、(3)保證金支票
	未能到場	(1)投標人的國民身份證證正本、印章、保證金支票 (2)特別代理權之委任狀 (3)代理人的國民身份證證正本、印章
法人		(1)變更事項登記卡正本、(2)負責人身份證正本、(3)公司印章、(4)負責人印章、(5)保證金支票、(6)委任狀 特別代理權之委任狀，公司是委任人，負責人是受任人。

央行升息抗通膨●房貸負擔加重

中央銀行新聞稿 100年3月31日發布

央行理事會決議：重貼現率由年息1.625％調整為年息1.750％升息半碼（0.125%）

中央銀行升息考量因素		總裁語錄
抗 通 膨	●北非及中東局勢不穩，國際商品價格攀高致通膨升溫。 ●日本震災衝擊原材料及關鍵零組件產業鏈等不確定因素增加。 ●原油、穀物等進口原物料價格持續攀升，國內相關零售商品售價反映調漲，輸入性通膨壓力增強。	★物價上漲問題，彭淮南說：「我們物價是Low and Stable（低且穩定）。」 除日本以外，今年台灣的CPI為亞洲最低，預計為2.06%。相較於印尼6.47%、中國4.39%、南韓4.58%，以及全球的3.68%。
打房價	●購置住宅貸款占總放款比重已由99年6月之27.97％降至100年2月底之27.17％。 ●特定地區新承做房貸占全體新承做房貸總額之比重亦由64.4％降至59.9％。	★彭淮南說：政府擬開徵「奢侈稅」，只會影響在房市進進出出的2萬戶投資客，不會殃及無辜。 國內房地產交易一年約40萬戶，75%是舊屋換新屋，另外20%為首次購屋，剩下5%才是經常轉手的投資客。換言之，課稅只會影響大約2萬戶炒房投機客，不會波及一般自住戶。
抑熱錢	●新台幣匯率若有不規則因素（如短期資金大量進出）及季節因素，導致匯率過度波動與失序變化，不利經濟與金融穩定時，本行將維持外匯市場秩序。	★彭淮南說：「我們無法像巴西那麼勇敢，對外資課熱錢稅，只能要求依規定使用。今年2~3月外資都是淨流出，much better（比之前好很多）。」

【重貼現率】 是指銀行以客戶貼現的商業票據，向央行融通資金的利率，常為央行控制通貨的手段之一，當市面資金過多時，央行提高利率以促進市場一般利率提升，反之則降低重貼現率使市場利率下跌，是預測市場利率最好的先行指標。

中央銀行再度升息半碼，政府優惠房貸利率調升幅度預估0.06個百分點，以500萬元本息攤還的房貸，一年要多付利息約1860元，對房市產生壓力，房貸戶的負擔增加。央行溫和升息幅度符合市場的預期，未再針對房市擴大管制，僅對特定地區房貸與投資客的資金作重點管控。

升息也影響著家中有孩子就學的民眾，就學貸款是以郵政兩年期定儲利率加碼，調升0.06個百分點後的利率為3.7％，就學貸款100萬一年會增加336元的利息負擔。