新莊副都心抵費地公開標售~溢價97.6%脫標

自2月24日財政部發佈奢侈稅訊息後，針對房市短期交易行為下重手，大台北公開標售市場指標個案幾乎「暫停呼吸」。3月18日信義計劃區內D1土地，號稱「全台最貴的菜園」於台北法院公開拍賣案，也因「拍賣無實益」債權人臨時喊卡，停止拍賣。大台北房市出現價格下滑，交易量瞬間急凍，法拍屋拍賣市場人氣也明顯委縮，加價的比率也漸趨理性的現象，顯示出房市受政策的沖擊非同小可。

3月25日新北市政府標售新莊副都心抵費地案標售情形，可說是大台北地區下半年房市的風球，因此格外引發市場的關注。參加標售案的有人壽公司及大型建商計有25組各路人馬競標，最後由遠雄建設與遠雄人壽，以高出標售案底價60多億元得標。平均得標土地每坪單價約177萬元，與99年標售案土地平均每坪單價218萬元比較，每坪得標土地單價下降近20%。似乎反應出建商受政策影響而產生的保守心態。另一面，標售案共有25組人馬競標副都心抵費地，也嗅出壽險業者、大咖建商對對特定區段土地仍然興趣濃厚，或是趁房市利空彌漫之際出手，危機入市補充土地庫存及賺價差的操作手法。也許有人意圖鞏固地區房價?或許有人對未來新北市的發展，有深刻的期待?

新北市新莊副都心抵費地公開標售一覽表
標售 年月	標售土地標示	標售土地面積與金額		得標最高價
		面積/坪	金額/億	面積/坪	金額/億	單價/萬
99/6	住宅區/24筆土地 分24個標案	2558.82	34. 4523	133.3	2.1195	159.0
99/7	商業區/中港大排東側12筆土地/ 分11個標案	7887.09	139. 7436	1024.95	21. 8314	213.0
99/9	商業區/中港大排西側15筆土地/ 分14個標案	7025.17	131. 9993	598.12	13. 8889	232.2
100/3	商業區/中港大排西側5筆土地/ 分2個標案	6902.3	122. 8136	3368.95	61. 6546	183.0
				3533.35	61. 1590	173.1
資料來源：新北市政府  製表：耀星法拍網http://www.yaoxing.com/

99年7月：史恩實業/面積1024.95坪/位置：副都心站捷運出口

100年3月：遠雄建設/面積3368.95坪/位置：中信中山路口未來捷運站旁

100年3月：遠雄人壽/面積3533.35坪/位置：中平中山路角地正對中央合署辦公大樓
按照聯合晚報記者黃福其的報導，新北市府自99年至今4次標售案，標售土地總收人429億元，扣除全區開發成本82億元，新北市政府已獲利347億元。依市府的說法，是因副都心多項公共工程投入，新莊副都心願景看好，才在市場機制下維持一定行情，標售價格是「水到渠成」，並非市府蓄意炒地。這也屬事實，市府若無法增加財政收入，卻是無法彌補地方各項建設的財政缺口。站在公家的立場，需求與價格就順由市場機制去決定。

此次標售案的結果，可穩住部分資產持有人的信心，不至於信心崩盤。風險伴隨著利潤，如影隨形，利與害是對立也相偎相依，買與賣並無絕對的對錯。聰明的人，此時是選擇逃離市場?或伺機進場?

法拍屋完全攻略~看屋篇

買法拍屋為何要實地勘察?

因法拍屋查封後進入拍賣程序至法院核發「不動產產權移轉證明書」之前的期間內，該屋所有權仍屬債務人所有；非得債務人之許可，是不得隨意進入法拍屋察看內部之屋況（即使是空屋也不可隨意進入屋內，否則恐有觸犯刑法第306條侵入住宅罪之疑慮）。且執行拍賣機關(法院)無物的瑕疵擔保責任，法院執行點交完成交屋後，法拍屋有任何瑕疵，買受人是必須自我承擔。上述情事是標購法拍屋者必須承擔之風險。

因此，絕對有必要對法拍屋作實地勘察，其目的有二：

一、確認法拍屋所在與公告所載地址之異同?避免標錯房屋，導致金錢上損失。

二、實地看屋了解居家環境或商業機能，用以評估是否符合自已的需求?

法拍屋實地勘察評估表~劃R記錄加分、劃ý記錄減分

實地勘察須注意事項，記錄優缺點作為標購的參數。

A環境機能 以基本生活機能的便利性為主要，距離約在住家250公尺以內為最佳 ，1000公尺以內尚可接受。
(1)學校	1¨
(2)銀行、郵局	2¨
(3)醫院、診所	3¨
(4)公園綠地、運動場所、圖書館	4¨
(5)公車站、火車站	5¨
(6)捷運站	6¨
(7)市場、便利商店、超市、大賣	7¨
(8)餐飲、美容理髮、洗衣、休閒商店	8¨
※有其中之一項目，即劃R記錄加分。

B居家環境 主要是指以住家為中心，方圓250公尺內的小環境。
(1)居家治安，有無不良聲色場所。	1¨
(2)環境空氣品質。	2¨
(3)環境衛生條件。	3¨
(4)環境噪音干擾程度。	4¨
(5)街道景觀。	5¨
(6)住戶水準。	6¨
※有滿意項目劃R記錄加分不滿意劃ý記錄減分。

C嫌惡設施 應極力排除的項目，嫌惡設施會影響居住的舒適及健康，甚至有生命安全的威脅，必須要避免。
(1)高架道路、橋樑引道、低窪淹水。	1¨
(2)垃圾收集場、屠宰場。	2¨
(3)夜市商圈、傳統市場。	3¨
(4)瓦斯槽、高壓電塔、變電所、大哥大基地台	4¨
※有其中之一項，即劃ý記錄減分。

D民間忌諱 基於民間習俗的原故，應盡可能避免。看屋時一定要對法拍屋個案的每個面向查看清楚。
(1)寺廟、殯儀館、墳場。	1¨
(2)路沖、對角厝、無尾巷。	2¨
※有其中之一項，即劃ý記錄減分。

E房屋建物 建物外觀的新舊、採光通風、座向位置選擇、樓層考量。
(1)建物外觀	1¨
(2)採光通風	2¨
(3)公寓樓梯間	3¨
(4)座向適合	4¨
(5)位置適合	5¨
(6)樓層適合	6¨
※有滿意該項目，即劃R記錄加分。不滿意劃ý記錄減分。

F通勤距離 上班通勤時間，單程在40分鐘內是可接受的距離，需避免通勤時間過長，而影響生活品質。
(1)40分鐘以內，即劃R記錄加分	1¨
(2)1小時以上，即劃ý記錄減分	2¨
G停車便利性 車位的租賃是否便利? 法拍屋含有停車位最佳。 (1)車位租賃便利 1¨ (2)法拍屋附有車位 2¨ ※租賃便利或附車位劃R記錄加分、不便利與無附車位劃ý記錄減分。 H社區管理 保全安全管理及公共設施是否管理完善? (1)保全安全管理完善 1¨ (2)公共設施管理完善 2¨ ※有滿意項目劃R記錄加分不滿意劃ý記錄減分

法拍屋「應買公告」是啥咪? 定價錢、定期限、比速度!

司法院的法拍屋查詢系統(http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp)分為「 一般程序 」、「應買公告」及「拍定價格」三項：

一般程序：法拍屋法院的拍賣作業流程，分別有第一次、第二次、第三次拍賣及特別程序減價拍賣(俗稱特拍)，其屬性為「定日期，比標價」，法拍屋一般程序是以投標單上的投標價決標，也就是「價高者得」出價最高的投標人拍定得標。

應買公告：是依據「強制執行法第95條」規定：經二次減價拍賣而拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。

                     前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受。或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。

                     而應買公告其屬性為「定標價，定期限、比速度」，以第三次流標的底價，依聲明人(即應買人)向法院遞狀應買的先後次序為誰是買受人。實務上，在聲明應買時，都會詢問承辦股別的書記官該案件應買的情況如何?如尚無人聲明應買時，再向法院遞呈聲明應買狀。

怎麼辦理法拍屋的「應買程序」?

應買資格：法人、自然人皆可應買(除法令另有規定，依法不得承買者，如債務人)。

應買程序：

→<1>查閱司法院法拍屋查詢系統之應買公告。

→<2>選定應買案件。

→<3>查詢承辦該案股別的書記官。

→<4>向執行拍賣法院聲明承買之意思表示，並檢附拍賣公告中規定之應買保證金本票正本連同書狀一併呈遞。

→<5>經法院向債權人及債務人詢問意見後，准許買受。

→<6>法院寄發執行命令通知繳納尾款價金。

→<7>取得權利移轉證明書，辦理土地及建物過戶。

→<8>執行點交程序。

→<9>交付房地予買受人，應買程序之拍賣終結。

法拍全台最貴菜園 緊急剎車!

信義計劃區內有「全台最貴菜園」之稱的D1土地，於昨天(18日)下午在台北地方法院強制執行拍賣，原D1土地被拍賣標的分為甲、乙、丙、丁共有四件標案。其中乙、丙、丁三件標案，有優先承買權人且拍賣條件為不點交，非市場意屬的拍賣標的。

最受注目的拍賣標的物是甲標，土地坐落：台北市信義區信義段五小段39-4地號、39-6地號，地目/田，土地面積4945平方公尺(149.4坪)，權利範圍/全部，依拍賣公告所載，目前由第三人周先生作菜園種菜占用中，18日第一次拍賣底價6億2仟萬元，換算每坪土地單價為415萬。

信義計劃區D1的土地約2425坪，原訂18日法拍的甲標土地是其中的一小部份，市場傳言有金控、壽險公司、財團等各路人馬有意進場角逐，再加上財力雄厚的個體戶，市場人土推測甲標土地高價拍定的可能性極高。

近期因政府擬訂對房市投機客課徵奢侈稅，房地產市場利空消息頻傳，此一法拍案是被房地產市場人士視為「房市溫度計」。卻由於抵押權人擔心目前房市利空罩頂，恐發生拍定價額過低，無法滿足全部債權，主張「拍賣無實益」向法院遞狀聲請停止拍賣程序，經由法院裁准而公告停拍，引來市場一片嘩然。

「拍賣無實益」是依強制執行法第80條之1規定，係採禁止原則。法院拍賣不動產，為平衡債權人及債務人的利益，訂有「拍賣無實益」的特別規定。就是說被拍賣不動產的底價(即拍賣最低價額)，如果已不足清償優先債權以及強制執行費用時，則對提出執行的債權人而言，拍賣所得的價金，已沒有實際利益，只是浪費執行程序而已。所以當債權人發現拍賣最低價額會影響債權清償時，即會以此規定向法院聲請停止拍賣。

台北市精華區的土地日漸稀少，政府雖然施以政策強力抑制，意圖使房市降溫；但從土地稀有性與市場資金氾濫的角度來看，台北市精華區的房價要大幅降溫，談何容易!多年來受薪階級收人呈現出負成長，為讓無奈的無殼蝸牛有機會築巢圓夢，被選票賦予託付希望的執政者，加油吧!!

奢侈稅--亞洲各國打房新制

亞洲各國打房新訂稅制

國家	台灣	新加坡	香港
稅種	奢侈稅	印花稅	印花稅
種基	預定  銷售價格	銷售價格	銷售價格
實施 時間	預計100年7月	100年1月	99年11月
打房 措施	非自用住宅 持有1年內移轉，按銷售價格課徵15% 逾1年至2年內，按銷售價格課徵10% 豁免條款： 自住房地、農舍、公共設施保留地、因強制拍賣、繼承或遺贈取得、建商建屋後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得及其他經財政部核定者。	持有不動產 1年轉售須繳印花稅16% 2年內轉售須繳印花稅12% 3年內轉售須繳印花稅8% 4年內轉售須繳印花稅4%	持有不動產 (排除商辦及土地) 6個月內轉售須付 額外印花稅15% 6~12個月內轉售須付額外印花稅10% 1~2年內轉售須付 額外印花稅5%

奢侈稅來了! 法拍屋在豁免條款中

依據  馬總統及財政部對奢侈稅的說法，奢侈稅幾乎是課定了。財政部在奢侈稅草案中附有10項豁免條款，其中有屬強制執行「非自願性移轉者」，被法院拍賣的法拍屋，及合理的「換屋自住者」是不會被課徵奢侈稅。

雖然奢侈稅草案已在行政院院會通過，之後在立法院尚要面對來自各方利益團體的壓力，是否真能如財政部所訂的條例草案全盤通過審查而立法，執政黨推動改革的意志需待考驗?

行政院院會昨日通過特種貨物及勞務稅條例草案(即奢侈稅草案)，財政部長李述德重申奢侈稅六不政策，包括「不展期、不落日、不分區、不訂門檻、不論盈虧、不影響房價」等。
財政部長李述德強調，對不動產課徵奢侈稅，是以賣出時間為基準點，法案通過後，馬上實施，避免炒房及符合租稅公平。

    馬總統表示，目前房價的確太高，奢侈稅打的是投機、不是房市；該政策有助於消弭貧富差距，對全民有利、可以解決貧富不均的問題。

財政部3月10日新聞稿

新聞標題：行政院第3237次院會審查通過特種貨物及勞務稅條例草案

財政部表示，鑒於現行稅制下，房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，且高額消費帶動物價上漲引發負面感受，為符合社會期待，營造優質租稅環境，有對特種貨物及特種勞務加徵稅負之必要。為健全房屋市場及衡平社會負面感受，並維護租稅公平，爰擬具特種貨物及勞務稅條例草案，行政院院會於今（10）日第3237次院會通過該條例草案。

財政部說明，上開條例草案分總則、稅率及稅基、稅額計算、稽徵、罰則及附則共6章26條文；主要內容如下：

1、將持有2年以內之房屋及其坐落基地，或符合一定條件之土地移轉及符合一定金額之高價貨物與入會費納入課稅範圍。

2、將房屋或土地所有權人、產製廠商、進口特種貨物收貨人或持有人及銷售入會費之營業人等，明定為納稅義務人，並規範課徵時點，以利徵納雙方依循。

3、將合理、常態與非自願性移轉房屋及其坐落基地或土地、或其他特殊情況之特種貨物排除課稅或納入免稅範圍，以符合本條例立法意旨。

4、明確訂定稅率、稅基及稅額計算方式。

5、定明產製廠商登記、納稅義務人申報繳納及進口貨物由海關代徵等稽徵程序及相關罰則，以利徵納雙方依循。

財政部指出，上開條例之立法預期可達成下列效益：

1、健全房屋市場：對非自住不動產短期內移轉加徵稅賦，可避免房價不斷攀升，促使房地產回歸合理正常之市場交易，以利國家整體之長遠發展。

2、維護租稅公平：高消費帶動物價上揚引發社會不良觀感，對高價貨物或勞務加徵特種貨物及勞務稅，可維護租稅公平，衡平社會觀感。

財政部表示，上開條例草案所徵收之稅課收入，以用於社會福利支出及照顧弱勢為原則；該草案經行政院院會通過後，將積極與立法委員溝通，俾早日完成立法程序。

財政部於此次草案內容，同時增訂排除課稅項目之原則：合理、常態及非自願性移轉。

財政部參照土地稅法第28條、第34條、第39條、第39條之2及銀行法第76條規定，增訂排除項目，例如：土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地（參照一生一屋規定）、農舍、公共設施保留地徵收前之移轉、因強制拍賣、繼承或受遺贈取得之房地、營業人興建房屋完成後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得之不動產及其他經財政部核定者。

	奢侈稅排除項目
	項目	內容	排除項目
	不 動 產 H	出售2年內內非自用住宅之房地及都市建地	u自用住宅 換屋1年內賣舊宅(買新宅賣舊宅) Ž農舍 政府買賣不動產 公共設施保留地徵收前的移轉 ‘遭強制拍賣的房地(俗稱：法拍屋) ’繼承或受遣贈的房地 “建商建屋後首次賣出 ”銀行處分因行使抵押權取得的不動產 ~其他經財政部核定者
	資料來源：財政部