法拍屋投標須知說什麼?之十

法拍屋投標須知說什麼?之十

十六、投標人應注意拍賣之不動產是否有積欠大樓管理費、水費、電費、瓦斯費、工程受益費、重劃工程費、差額地價或其他稅捐、費用。得標後應自行處理相關事務，不得以任何理由要求法院處理。

第十六點的規定與投標人的利益息息相關，必須仔細研究清楚。

說明1：公寓大樓有無積欠管理費的問題，現已適用民法第826條之1第3項之規定，且普遍為公寓大樓社區管委會所引用，拍定人負連帶清償責任幾已無規避的空間。

依臺灣高等法院98年度座談會民執類第20號提案決議之見解：依民法第826條之1第3項之規定：「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」。

換句話說，得標之法拍屋若有積欠公寓大樓管理費、水費、電費、瓦斯費或其他類似費用者，拍定人取得所有權後，應與債務人連帶負擔清償責任；一般而言，債務人房屋已被拍賣，實際上是不會與拍定人共同負擔清償責任。

說明2：大法官釋字第212號解釋：各級政府興辦公共工程，由直接受益者分擔費用，始符公平之原則。自民國87年起大部分地區即未再開徵工程受益費，但舊案仍是要予徵收，行使時效15年。

若被拍賣的法拍屋有積欠工程受益費，依常理來說債務人是不會繳納工程受益費；但拍定人(即受惠人)如不代為繳清(或承諾代為繳納)債務人所應納的工程受益費時，得標的法拍屋是無法辦理產權的移轉與登記。
法律規定已公告未開徵的不動產若正進行產權的移轉登記，不論是由法院拍賣程序或一般買賣行為取得，皆須由拍定人或買受人出具承諾書，承諾願意代原所有權人繳納工程受益費後才能辦理所有權的移轉登記，所以拍定人只要出具承諾書後即可辦理產權移轉登記的程序，取得所有權。

附注：主要法令/工程受益費徵收條例：

☆課稅對象及範圍

各級政府於該管區域內，因推行都市建設，提高土地使用，便利交通或防止天然災害，而建築或改善道路、橋梁、溝渠、港口、碼頭、水庫、堤防、疏濬水道及其他水陸等工程，應就直接受益之公私有土地及其改良物，徵收工程受益費；其無直接受益之土地者，就使用該項工程設施之車輛、船舶徵收之。

☆納稅義務人

1工程受益費向公告徵收時之土地所有權人徵收之。

2其設有典權者，向典權人徵收。

3放領之公地，向其承領人徵收。

4所有權人或典權人未自行使用之不動產，經催徵而不繳納者，得責由承租人或使用人扣繳或墊繳之。

5土地及其改良物不屬同一人者，其應徵之工程受益費，由土地所有權人及土地改良物所有權人分擔；其分擔比率，由辦理工程之各級政府定之。

6土地改良物在未繳清全部受益費以前，如因土地租賃期限屆滿而予以拆除，由土地所有權人負責繳納未到期之部分；如係於租賃期間內拆除或改建，由改建人負責繳納之。

7以車輛、船舶為徵收標的之工程受益費，向使用之車輛或船舶徵收之。

☆辦理事項

請至各鄉鎮市公所或稅捐稽徵處辦理。

說明3：依土地法規定：差額地價係指地政機關辦理土地重劃，於重劃土地分配公告確定後，土地所有權人實際分配土地面積大於應分配面積時，就其多分配之面積，應繳納之地價款。應繳納之差額地價經限期繳納，逾期未繳納者，得移送法院強制執行。如債務人逾期未繳納差額地價，早就被移送法院強制執行了。

另每年11月開徵的地價稅是以申報地價為其課稅的依據，每年定期開徵；與差額地價係屬不同範疇。

說明4：債務人所積欠的稅費，依稅法的規定分述如下：

拍賣後土地增值稅，稅捐機關可由拍賣價金中優先受得分配，得標人可免負擔其稅費。但法拍屋的土地公告現值高於拍賣土地公告最底價額時，將來法拍屋再移轉產權時須負擔土地增值稅，自用稅率10%；一般稅率20%、30%、40%。

地價稅：為每年11月份開徵，課徵期為當年1月1日至12月31日，地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算，以9月15日為納稅義務基準日，拍定人如在9月15日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定人繳納，如在9月15日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。

房屋稅：一年分為12個月份，若拍定人取得權利移轉證書日起至課徵6月30日止，持有時間未滿一年者，可依月份比率聲請分算，如當年3月1日才取得權利移轉證書，根據分算比率，只需繳納4/12的稅額。