膽大心細 尋找黃金法拍

膽大心細  尋找黃金法拍屋

標購法拍屋與一般向房屋仲介公司購屋各異其趣，標購法拍屋的行為風險高、買價低，向房仲購屋行為風險低、買價高。一般想買法拍屋的民眾，心中常存有三個困擾的問題。第一個疑慮是買法拍屋風險高，能不能買。第二個困擾是法拍屋怎麼買，怎樣買才能真的買得便宜。第三個難題是買到了法拍屋，要如何進行點交來取得拍定的房地產。

購買法拍屋涉及法院投標規定、購買人資格、投標保證金、繳納價金期限、優先承買權的規定、法拍屋點交情形及如何評估房地價格等，所以在參加投標前與得標後，需得對《法院投標須知》、《土地法規》、《強制執行法》、《民法》的規定有所了解與掌握，才能買得順心與住得安心。以下分為五個階段，順序來簡略說明如何標購法拍屋。

一、選擇符合自已負擔與需求的好房屋

依用途來分，購買不動產應有兩種目的，一為自住使用，其次是作為中長期投資置產。對以中長期投資置產者而言，以土地的稀少性、獨特性，台北市中心精華區，新北市特定區塊好地段的房地產，是投資人選擇投資生財的優先考量，進可攻退可守。房價若有波動而修正時，買在市中心精華區及好地段的房地產，房價下修幅度有限，支撐房價力道極強；當景氣翻轉向上時，房價漲幅往往令人驚艷。從民國92年第4季迄今，大台北地區市中心精華區的房價發展，即可管窺一二。

雖然目前政府為抑制房市非理性的飆漲，而祭出「奢侈稅」為手段意圖迫使房市轉趨正常的發展，但以長期的眼光來看，市中心精華區，生活機能佳交通便利的好地段，不動產強勁的增值潛力是無庸置疑。

《孫子兵法》始計篇：「未戰而廟算勝者，得算多也。未戰而廟算不勝者，得算少也。多算勝少算不勝，而況於無算乎。」

另對購屋自住使用者來說，購屋行為是一種恆久財的消費行為，是一家人安身立命的地方，須以本身的經濟負擔能力為購屋優先考量基礎，其次考量居住的需求、居住環境與交通便利性。

家庭的經濟收入是購屋預算的基礎，每月償還房貸金額(本息攤還)的最大極限為總收入的40%，購屋需量力而為，切勿背負超額的房貸壓力，進而影響生活品質。

簡易的購屋預算計算公式【總收入×100倍=購屋預算】

(1)自備款：以購屋預算×20%

(2)裝修費用：以購屋預算×(10%~20%)

(3)雜項開支：以購屋預算×(5%~10%)支付項目：契稅、地政規費、代書費、房貸開辦費、房屋保險費、仲介費等

這是標購法拍屋首要衡量經濟能力，計算收支的第一堂功課。

二、探聽法拍屋的底細  排陫重大瑕疪
法拍屋是無法讓投標人任意進入屋內，自由觀看房屋格局與屋況，這是想購買法拍屋的人必須承擔的風險。當看中合意的法拍屋物件時，就要從各方方面面下足功課，查知該法拍屋的底細，與使用現況，才能排除買到有重大瑕疪的法拍屋。

先從建築物來說，被拍賣的法拍屋大多是中古屋，其屋齡少則15年以上甚至有30年以上的老舊建物，由於房屋建築品質良莠不齊，有的輻射纏骨，有的海砂粘身，有的天搖地動後軀體變形造冊列管。這些有重大瑕疪的法拍屋，都是購屋者首要排除的標的，因執行拍賣的法院是「不負物的瑕疪擔保責任」。購屋者在看屋時，可藉由現場訪查來得知該屋的身家底細，這是基本功也是常用的探查方法。當然品質優良、社區環境宜人、地段交通便利、物美價廉的法拍屋也列位其中，就看您能否具有如孫行者的「火眼金睛」?一眼看出隱藏在法拍市場中的樸玉。

房屋興建品質的良劣，攸關房屋居住使用時間長短與效用。倘若法拍屋的原始興建人，是秉於商譽對房屋興建有妥善規劃，不偷工減料，完工後房屋品質必然優良。對經歷歲月上了年紀的中高齡法拍屋，不致徐娘半老屋舊壁黃，健康猶如風中殘燭，東邊滲漏水西邊龜裂；反倒是老當益壯，房屋地平牆直乾爽堅固，足堪為一家人遮風蔽雨。所以探聽訪查法拍屋的身家底細，是標購法拍屋要驗明正身的第二堂功課。

三、判讀法院拍賣公告  調查產權是否完整  看清點交陷井

找到了符合自已經濟能負擔的物件，進而排除法拍屋重大瑕疪，摸清法拍屋的底細後，再來就要調查法拍屋的產權，並仔細研讀法院的拍賣公告了。

(一)、調查法拍屋的產權範圍：

(1)法拍屋持有的土地多大? 拍賣最低價格是多少?

(2)法拍屋持有的土地，有無土地增值稅的負擔?

(3)房屋(建物)面積有幾坪? 拍賣最低價格是多少?

(4)房屋(建物)權利範圍為何?是全部還是持分?

(5)房屋(建物)有無附車位?車位面積是含在公設內，還是具有獨立權狀?

(6)未登記保存建物(增建部分)有無在拍賣範圍內? 拍賣最低價格是多少?

要查證上述的問題，就需要向地政機關申請房地謄本、土地公告現值與建物平面圖。依法拍屋謄本上所載的資料，精確核算法拍屋登記的房地面積，再核對法院拍賣公告所載的土地、建物與增建物的面積是否一致，確定產權的完整與否。從建物測量成果圖清楚看到建物平面的長相。依據當年土地公告現值計算出土地部分有無土地增值稅的負擔。

(二)、看清點交陷井：

法拍屋的使用情形為何? 點交否?是債務人自住、租約存續中或是第三人佔有使用?點交範圍為何?有無附條件點交?以上簡例常見的筆錄內容，法院拍賣公告的內容，絕對是須要逐句仔細閱讀。注意筆錄中的法律用語，一字之差意思就相去千里。例如「依現況點交」與「拍定後點交」是不同的法律用語，點交程序相同，交付的現況不同。

經過以上三堂課的檢驗，再依法拍屋所在的地段、房地面積、點交條件、環境交通，評估法拍屋的價值，訂出合理的、有競爭力的投標價，按拍賣公告所定的時日進場參加投標，完成築巢美夢。這是標購法拍屋需細心精算的第三堂課。

四、詳閱投標須知 

通過以上三堂課後就要進入實戰現場投標了，投標前須詳閱各地方法院的投標須知，雖各家法院皆依強制執行法來執行不動產拍賣，但實務上各家法院在執行拍賣程序上，尚存有不同程度的差異。

舉個例子，大台北區三家法院「台北地方法院」、「士林地方法院」、「板橋地方法院」一家「台灣金融資產服務公司」在執行拍賣程序上就存有能否「補正」的差異。以台北地方法院在執行拍賣程序上來說，於主持開標之司法事務官在該件拍賣標的當眾開示朗讀投標書前，允許出價最高者於保證金票據作連續背書之補正。

真實案例：開標日期時間/99年9月17日下午14：30分

案號：北院98司執荒字113877號/債務人：程Ｏ君

          拍賣標的物地址：中正區中華路一段59號3樓-12<14>

          得標人：吳小姐/拍定金額190萬5仟2佰元正

現場情況：司法事務官在宣佈開標前，依參與投標的標單作出比較出價金額高低結果後，傳喚出價最高者吳小姐作補正程序，為無連續背書的疏漏作補正，讓其他參與競標者驚呀不解，紛紛提出口頭異議，最後由司法事務官告知落標者，是依台北法院《不動產投標須知》規定辦理；如有異議者，可遞狀「聲明異議」，執行處另行處理。這就是台北地方法院執行不動產拍賣程序實務上的現況。

依台北法院投標須知第18點規定：有下列情形之一者，應認為投標無效。但第六款、第二二款至第二四款情形，於主持開標之法官在該件拍賣標的當眾開示朗讀投標書前補正者，不在此限。上述案例即是主持開標作業的司法事務官，引用投標須知第18點規定，讓投標人作補正程序。

但其他執行法院是否也能如此作業，答案是不確定。所以投標人必須按照各地方法院《投標須知》之規定參與投標，才不會因小小疏忽而失之交臂後悔莫及。

投標時投標人應備資格證明文件，在得標時出示。一般投標人須備妥身份證正本及便章，可讓執行法院認定其投標資格，法人亦同。如投標人未能到場投標而委託代理人代理投標時，其代理人應出示委任狀，否則其執行法院則無從認定其身分與資格，會產生投標無效的裁定，簡單地說就是廢標。

「法拍屋」的拍賣地點均設在各地方法院民事執行處的投標室；在實務上，強制執行拍賣的細節，因法院的獨立性，產生「一國多制」現象，即是上述各家法院執行拍賣程序差異之處，各家法院判定得標與否的寬鬆尺度也因人而異，投標人稍有疏失，慘遭判定廢標的下場屢見不鮮。投標前準備妥善，投標時謹慎行事，才不致前功盡棄徒勞無功。這是標購法拍屋決戰的第四堂課。

五、知彼知已  以和為貴圓滿取得使用權

《孫子兵法》謀攻篇：「知彼知已百戰不殆；不知彼而知已，一勝一負；不知彼不知已，每戰必敗。」

掌握強制執行程序，儘速聲請點交遷讓房地，處理過程需善於折衝協調，方能早日圓滿交屋。通常法拍屋較常見使用現況，債務人自住、占有、租約、空屋等，拍定人須分辨彼此之利與彼此之害，協商中較能順利地達成搬遷協議，圓滿地取得拍定法拍屋的使用權。以下就對法定聲請點交程序作簡略說明。

當拍定人或承買人在繳足價金後，取得權利移轉書之日起，即取得拍定法拍屋房地之所權，但取得法拍屋的所有權，並不一定能取得該屋的使用權，換句話說，就是不一定能占有拍定的法拍屋，必須向執行法院聲請民事點交，透過法院之點交作業，取得拍定法拍屋的使用權。

「點交」是獨立在原強制執行名義之外的另一執行命令，屬於「物之交付請求權」。拍定人或承買人取得權利移轉書之日起，可依強制執行法第99條規定，向執行法院聲請解除債務人、第三人之占有後點交房地。

在實務上，聲請點交之程序如下：

(1)拍定人在取得權利移轉書之日，即可向執行法院遞狀聲請點交。執行法院製發執行命令，命債務人(或佔有人)於15天內自動履行搬遷。一般來說，15天內自動履行搬遷命令未作實質點交，債務人(或佔有人)會依法自動履行搬遷者少之又少。

(2)15天期滿時，債務人(或佔有人)未自動履行搬遷者，由拍定人(或承買人)查報，再次向執行法院遞狀聲請點交不動產，執行法院發函定期履勘現場。

(3)履勘現場後，倘若債務人(或佔有人)仍拒不遷讓房地，執行法院則發執行命令，定期強制執行點交，解除占有，將法拍屋點交予拍定人(或承買人)。

當執行法院交付法拍屋後，必須馬上換鎖管收，以防止佔有人再返回法拍屋內。這是標購法拍屋時，最令投標人擔心害怕裹足不前的第五堂課。